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一線樓市供需逆轉 二手房議價空間松動

21cn   2018-11-07 02:33

[摘要] 目前一線城市的房價已經出現了明顯回調,特別是處于一線城市遠郊、缺乏相關配套的房產,房價下跌明顯。

目前一線城市的房價已經出現了明顯回調,特別是處于一線城市遠郊、缺乏相關配套的房產,房價下跌明顯。一線城市樓市正在進入下行周期。

數據顯示,今年前10月,北上廣深四個一線城市的住宅供應量明顯增加,而市場需求卻在調控抑制、信貸收緊、預期向下等多重因素影響下持續低迷,觀望情緒濃厚。

同時,企業在資金壓力下加快了推盤力度,部分遠郊新房降價促銷的新聞時有傳出。而在市場成交走勢和市場預期互相影響下,二手房市場亦受影響,業主信心松動,議價空間進一步加大。

供求關系逆轉

一線城市的市場供求關系正在發生逆轉。

2017年加大土地供應的一線城市,在2018年開始形成大規模上市。中原地產的一份數據顯示,截至今年10月末,北上廣深四個一線城市在2018年已供應住宅類土地227塊,建設用地面積113.53萬平米,規劃建筑面積可達2363.24萬平米,兩個數字均已超過了2016年全年供應。

而需求層面,在持續不斷的政策補丁、與市場預期向下的共同作用下,觀望情緒越發濃厚。業內機構的數據顯示,1-10月份,一線城市新建商品住宅成交面積累計同比下降9%。而10月單月來看,一線城市成交面積環比減少38%。

而分城市來看,記者注意到,多家機構的監測數據均顯示,四個一線城市近期的供求狀況均發生了變化。

北京方面,中國指數研究院數據顯示,2018年三季度,受限競房項目集中入市影響,北京商品住宅平均月度供應量達103萬平方米,同比增加152%。同時,受資金壓力增加,開發商推盤節奏加快,北京新開盤項目數量較二季度上升63%,較去年同期上升13%。

而北京在三季度的月均成交量為47萬平方米,銷供比僅為0.46,市場整體處于供大于求狀態。這也使得北京商品住宅庫存量持續上升。截至9月底,北京商品住宅(含保障房)庫存量為749萬平方米,較2017年9月底增加16%。

上海方面,業內機構的數據顯示,上海市三季度累計商品住宅供應面積達到241萬平方米,成交面積則只有229萬平方米。這一狀況在10月延續,上海市當月供應面積超過90萬平方米,而成交面積則只有54萬平米。

廣州方面,中國指數研究院數據顯示,前三季度全市商品住宅新批預售共67287套,新批可售面積722.84萬平方米,同比增加31.79%;前三季度廣州商品住宅共成交68343套,成交面積732.35萬平方米,與去年同期相比下滑1.57%。

業內人士表示,北京6月份以來新房在不斷增加供應,但10月份新房成交環比卻下降近三成,深圳10月新房供應環比增加近70%,而新房成交下跌近20%,“種種跡象表明,一線城市新房不斷增加供應,而需求卻在不斷萎縮。”

同時,由于新房市場供應增加且去化并不理想,以及部分城市的新房開始降價促銷,也在一定程度上影響了一線城市的二手房市場,觀望情緒開始蔓延,成交量大幅下滑,在2018年中有所好轉的二手房市場開始轉而向下。

業內機構的數據顯示,今年10月,北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套,刨除春節異動月份,創下48個月以來的新低。其中,北京與深圳的二手房成交套數分別環比下滑42%和24%,

業內人士指出,短期內,一線城市的供需錯配可能還會維持一段時間。但中長期來看,相關部門應該會注意這些情況而放緩新房上市的節奏,從而調節市場的供需平衡。

價格“實質性”下跌?

在供需結構持續變化的同時,一線城市的價格同樣開始松動。

10月20日,國家統計局發布數據顯示,9月,一線城市新建商品住宅價格保持平穩。北京環比保持不變,上海、深圳下降0.1%和0.2%,而廣州則微漲0.4%。

不過,在一線城市占比更大的二手房市場,北京價格同比下降2.2%,環比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%,環比下降0.2%。深圳、廣州則環比基本持平。

同時,也有觀點認為,北京等城市房價已經進入需求下降、預期松動所導致的“實質性”下跌階段。

近日,業內房產研究院近期發布報告表示,10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米,環比下跌1.2%,連續兩個月環比下跌,該報告稱“在城四區占比回升的基礎上,北京均價的下跌是實質性松動”。

對此,業內房產研究院首席市場分析師許小樂向記者表示,“實質性回落”是相對于由結構性因素導致的均價下跌而言的。北京二手房9月均價環比下跌2.2%,這在較大程度上由結構性因素造成:受公積金政策調整影響,9月市場上低單價的剛需房源集中成交,而高單價的中心城六區成交占比環比下降2.4個百分點。

許小樂指出,北京10月成交的城區分布恢復到9月之前的水平,均價的下跌受結構性因素影響較小,1.2%的跌幅確是由6月以來市場需求持續低迷,預期松動所導致,這就是需求抑制導致的“實質性下跌”。而其余一線城市市場需求均在調控后受到抑制,上海、深圳和廣州的二手房均價分別在2017年5月、今年7月末和今年三季度以來呈現下跌態勢。

同時,多位受訪者均表示,本輪調控無論是力度、空間范圍還是時間范圍都達到了較高的水平,本輪市場情緒的回落持續時間更長,程度也更深,而市場主體的情緒與市場表現將相互反饋和作用,從而導致更長的下行周期。

業內人士認為,目前一線城市的房價已經出現了明顯回調,特別是處于一線城市郊區、沒有相關配套的房產,房價下跌明顯,未來一段時間可能還會有下跌空間。而處于一線城市核心區的或者是配套完善、交通便利的房產,下跌空間仍然有限。

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