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一线楼市供需逆转 二手房议价空间松动

21cn   2018-11-07 02:33

[摘要] 目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市远郊、缺乏相关配套的房产,房价下跌明显。

目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市远郊、缺乏相关配套的房产,房价下跌明显。一线城市楼市正在进入下行周期。

数据显示,今年前10月,北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加,而市场需求却在调控抑制、信贷收紧、预期向下等多重因素影响下?#20013;?#20302;迷,观望情绪浓厚。

同?#20445;?#20225;业在资金压力下加快了推盘力度,部分远郊新房降价促销的新闻时?#20889;?#20986;。而在市场成交走势和市场预期互相影响下,二手房市场亦受影响,业主信心松动,议价空间进一?#37066;?#22823;。

供求关?#30340;?#36716;

一线城市的市场供求关系正在发生逆转。

2017年加大土地供应的一线城市,在2018年开始形成大规模上市。中原地产的一份数据显示,截至今年10月末,北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块,建设用地面积113.53万平米,规划建筑面积可达2363.24万平米,两个数字均已超过了2016年全年供应。

而需求层面,在?#20013;?#19981;断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下,观望情绪越发浓厚。?#30340;?#26426;构的数据显示,1-10月份,一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。而10月单月来看,一线城市成交面积环比减少38%。

而分城市来看,记者注意到,多?#19968;?#26500;的监测数据均显示,四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。

北京方面,中指研究院数据显示,2018年三季度,受限竞房项目集中入市影响,北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米,同比增加152%。同?#20445;?#21463;资金压力增加,开发商推盘节奏加快,北京新开盘项目数量较二季度上升63%,较去年同期上升13%。

而北京在三季度的月均成交量为47万平方米,销供比仅为0.46,市场整体处于供大于求状态。这也使得北京商品住宅库存量?#20013;?#19978;升。截至9月底,北京商品住宅(含保障房)库存量为749万平方米,较2017年9月底增加16%。

上海方面,?#30340;?#26426;构的数据显示,上海市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米,成交面积则只有229万平方?#20303;?#36825;一状况在10月延续,上海市当月供应面积超过90万平方米,而成交面积则只有54万平?#20303;?/p>

广州方面,中指研究院数据显示,前三季?#28909;?#24066;商品住宅新批预售共67287套,新批可售面积722.84万平方米,同比增加31.79%;前三季度广州商品住宅共成交68343套,成交面积732.35万平方米,与去年同期相比下滑1.57%。

?#30340;?#20154;士表示,北京6月份以来新房在不?#26174;?#21152;供应,但10月份新房成交环?#28909;?#19979;降近三成,深圳10月新房供应环比增加近70%,而新房成交下跌近20%,“种种迹象表明,一线城市新房不?#26174;?#21152;供应,而需求却在不断萎缩。”

同?#20445;?#30001;于新房市场供应增加且去化并不理想,以及部分城市的新房开始降价促销,也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场,观望情绪开始蔓延,成交量大幅下滑,在2018年中?#20852;?#22909;转的二手房市场开始转而向下。

?#30340;?#26426;构的数据显示,今年10月,北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套,刨除?#33322;?#24322;动月份,创下48个月以来的新低。其中,北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%,

?#30340;?#20154;士指出,?#21776;?#20869;,一线城市的供需错配可能还会维持一?#38382;?#38388;。但中长期来看,相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏,从而调节市场的供需平衡。

价格“实?#24066;?rdquo;下跌?

在供需结构?#20013;?#21464;化的同?#20445;?#19968;线城市的价格同样开始松动。

10月20日,国家统计局发布数据显示,9月,一线城市新建商品住宅价格保?#21046;轎取?#21271;京环?#32570;?#25345;不变,上海、深圳下降0.1%和0.2%,而广州则微涨0.4%。

不过,在一线城市占比更大的二手房市场,北京价格同比下降2.2%,环比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%,环比下降0.2%。深圳、广州则环比基本?#21046;健?/p>

同?#20445;?#20063;有观点认为,北京等城市房价已经进入需求下降、预期松动所导致的“实?#24066;?rdquo;下跌阶段。

近日,?#30340;?#25151;产研究?#33322;?#26399;发布报告表示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌,该报告称“在城四区占比回升的基础上,北京均价的下跌是实?#24066;?#26494;动”。

?#28304;耍的?#25151;产研究院首席市场分析师许小乐向记者表示,“实?#24066;?#22238;落”是相对于?#23665;?#26500;性因素导致的均价下跌而言的。北京二手房9月均价环比下跌2.2%,这在较大程度上?#23665;?#26500;性因素造成:受公积金政策调整影响,9月市场上低单价的刚需房源集中成交,而高单价的?#34892;?#22478;六区成交占比环比下降2.4个百分点。

许小乐指出,北京10月成交的城区分布?#25351;?#21040;9月之前的水平,均价的下跌受结构性因素影响较小,1.2%的跌幅确是由6月以来市场需求?#20013;?#20302;迷,预期松动所导致,这就是需求抑制导致的“实?#24066;?#19979;跌”。而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制,上海、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。

同?#20445;?#22810;?#30343;?#35775;者均表示,本轮调控无论是力度、空间?#27573;?#36824;是时间?#27573;?#37117;达到了较高的水平,本轮市场情绪的回落?#20013;?#26102;间更长,程度也更深,而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用,从而导致更长的下行周期。

?#30340;?#20154;士认为,目前一线城市的房价已经出现了明显回调,特别是处于一线城市郊区、没有相关配套的房产,房价下跌明显,未来一?#38382;?#38388;可能还会有下跌空间。而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利的房产,下跌空间仍然有限。

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