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[摘要] 在“堅決遏制房價上漲”的的號令之下，房價看漲的預期已經開始慢慢冷淡，投資者們的投資熱情也隨著市場日趨冷淡。熱點城市開始庫存上升，房價下降。
在“堅決遏制房價上漲”的的號令之下，房價看漲的預期已經開始慢慢冷淡，投資者們的投資熱情也隨著市場日趨冷淡。熱點城市開始庫存上升，房價下降。
據住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組142個城市大數據房價中位數顯示，與上月相比，2018年9月一線城市房價中位數穩中略升，新一線城市、二線城市及三四線城市輕微下降。
而事實上，除了新一線、二線、三四線城市外，還有一些地方沒有被我們的視線覆蓋到，那就是更加廣袤的縣城，無論是行政區劃還是經濟發展，縣域發展一直都是重要的一環。
而廣大縣城的房價，實際上也在下跌。
我們對于城市有一二三四線城市之分，而實際上，縣城也有自己的“鄙視鏈”，尤其是在房價的表現上也尤為明顯。
▌站在頂端的是享受區位優勢最為明顯的地方，通常充當的就是大城市的衛星城或者說叫做“睡城”的縣城，甚至如果地理位置優越的話，都不必一定是在所在縣的城區。
這類縣城的代表就是河北省的三河市（縣級市本質上還是縣級），當然我們更多對于這個縣城的稱呼叫做“燕郊”，而燕郊僅是三河市的一個下轄鎮，并非三河市的政府駐地。但是我們知道，燕郊的房價一直就不是跟隨其上級的廊坊市甚至河北省，而是跟隨的是北京市。
而與此類似的還有與三河合稱為“北三縣”的香河縣和大廠縣；還有上海軌道交通11號線能直達的江蘇省昆山市；與上海青浦區和金山區相鄰的浙江省嘉善縣，房價都在與周邊的大城市隨行就市，恨不能直接向大城市看齊。
▌睡城之外，就是百強縣。經濟發達地區，購買力自然就不在話下。尤其是在江浙地區，百強縣占據了全國的半壁江山，而房價過萬的縣城更是比比皆是，其房地產市場可以比肩一些三四線城市甚至二線城市。
▌那么最底端呢？雖然這么說可能不太友善，但是絕大部分的縣城都是屬于不太好分類的“其他縣城”，那么自然房價也都是處于一個相對低的位置。
在房地產火熱的時候，縣城的房價漲幅可以說是陣勢不輸地級城市，但是在降起價來，也是不遑多讓，一些縣城房價暴跌40%，這個程度，真的是堪比股市。
就在北京的睡城燕郊鎮，其房價可以說是領銜整個河北省，其九月份的房價1.81萬，同比下降20.35%，而近一個月的平均房價還在繼續下降，目前為1.79萬。
燕郊的兩個“跌停”真的不算多。
在江蘇句容，2017年1月新房均價在6000元/平方米左右，到12月已達到1萬元/平方米，僅一年時間就漲了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中，句容房價漲幅最大，最高已達到2.3萬元/平方米。
但是現在在句容，根據中國房價行情網的數據顯示，其均價在1.03萬，可以說與其最高峰相比，已經腰斬。
而在全國各地，很多縣城都是“漲不動了”，大城市出現的“房子打折出售”的情況，也開始在縣城里蔓延，除了燕郊、句容，還有安徽太和、肥西、肥東等地。
▌縣城的房價是怎樣煉成的？
實際上一些縣城的發展模式和上一輪的三四線城市的路徑是類似的。貓哥也多次強調過棚改對于三四線城市房價的影響作用。
當然縣城與城市還是有點區別的，畢竟相對于城市主體，能像燕郊一樣走出自己獨立行情的縣城還在少數，大部分的縣城在單價和總價方面都要略低一些。
▌誰在買縣城的房子呢？
①隨著城鎮化的加快，農村人口進城置業成為了一種趨勢。那么除了進入“城市”，進入“城鎮”也成為一些人的選擇，手里的錢有限，那么在城鎮安家已經能比在農村的居住條件上升一個層次，這其中不少就屬于剛需群體。
②返鄉置業。一些進入大城市工作的人群，尤其是進入了一二線城市的人群，礙于所在城市的高房價，通常的選擇就是返鄉置業。
③純投資。熱點城市的限購區域一般集中于市區，而一些縣城通常不在限購的行列之內。在房價上漲的通道內，信貸政策方面相對寬松，持有大量的房子并不難。
漲漲漲、買買買，漲漲、買買，漲、買，跌、咦？
實際上，縣城的房價其實比城市要脆弱的多。
同樣是得益于棚改的政策紅利和房地產市場的火熱效應，但是一旦發生風險，縣城一定是比城市更加危險，彼時必然要承受的就是被“房價下跌”支配的恐懼。
棚改紅利逐漸消失，2020年的時間節點實際上已經沒有那么遠了，如今在還沒有完全消失的情況下，已經開始提示風險的時候，一線、準一線以及強二線的房地產市場都在跌的情況下，三四線的房地產市場已經開始顯現出來的降溫，已經開始帶動縣城的降溫。
那么房地產的受歡迎程度上，縣城肯定要比其上級城市更早被拋棄。
而在另一方面，拋盤也不一定會帶來預想的效果。
縣、縣級市，其實很大程度上的區別在于人口和經濟情況的區別，縣以農業人口為主，而縣級市則以非農業人口為主，而縣升級為市，則還要考核經濟總量。
而事實上，隨著人口增速的減緩，而人口負增長和老齡化最嚴重的地區并非大城市，反而是廣大縣城。那么在拋售的時候，誰來接盤呢？人口的總量和增量的減少，意味著剛需并沒有那么強，而炒房的風險你自己意識到了，那么別人恐怕也不傻。
如果風險要出來，那么首先感受到的恐怕就是縣城。對于“睡城”而言，有大城市這些每日遷徙的候鳥族托底，對于百強縣而言，還有經濟基礎來托底，那么對于那些廣大的“其他縣城”而言呢？
當初漲的有多好，那么跌得就能有多恨，漲上天去也會被打回原形。現在已經不是那個一頭熱就能夠扎進去的市場了。
當然，經濟日報說，房地產進入“寒冬”的說法站不住腳。
但，如人飲水，冷暖自知。大佬萬科在喊“活下去”，大房企們雖然沒有附和，但是也在收縮。但是對于大部分的縣城而言，這些大房企實際上是與他們無緣的，反而是地方中小開發商才是縣城里的“地頭蛇”。
旭輝集團總裁林峰在參加媒體活動時發表了演講，提出了房企“死掉”的十種方法。大房企肯定是不會就那么死掉的，這話更像是說給中小房企聽的，當然也是在給眾多的投資者提醒。
貓哥總結了一下，這十種死法倒是很符合一部分地方房企的氣質。
①急功近利，急速擴張，但是各種軟硬件支撐卻沒跟上；
②短資長投，錯位發展，一直是各種行業的大忌；
③加杠桿、加杠桿，最后千斤壓頂；
④劍走偏鋒，遇到了強監管；
⑤質量是生命，但是沒做到；
⑥嘴大肚子小，規模過大只有崩壞；
⑦錯誤的時間拿了錯誤的地，那么賠就一個字；
⑧一夜暴富的美夢做太多；
⑨不上進、沒創新，最后壽終正寢；
⑩金盆洗手，拜拜房地產。
對于這些中小地產商而言，死法各有不同，但是死在什么時候卻有點類似，就像現實一樣，熱死的少，但是凍死的多，而奉獻大約就是在熱的時候積累下來的。
我們常說，開發商們都是“人精”，漲價厲害著呢。但是就是這樣的“人精”也并不能一直漲價，甚至這樣的“人精”也會“死掉”。
那么對于我們這些個人投資者而言，我們又能比這些“人精”精明多少呢？
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600萬元/套
63500元/平方米
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