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房地產商的十種死法,這些地方漲得有多好,跌得就能有多狠

大貓財經   2018-11-07 09:37

[摘要] 在“堅決遏制房價上漲”的的號令之下,房價看漲的預期已經開始慢慢冷淡,投資者們的投資熱情也隨著市場日趨冷淡。熱點城市開始庫存上升,房價下降。

在“堅決遏制房價上漲”的的號令之下,房價看漲的預期已經開始慢慢冷淡,投資者們的投資熱情也隨著市場日趨冷淡。熱點城市開始庫存上升,房價下降。

據住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組142個城市大數據房價中位數顯示,與上月相比,2018年9月一線城市房價中位數穩中略升,新一線城市、二線城市及三四線城市輕微下降。

而事實上,除了新一線、二線、三四線城市外,還有一些地方沒有被我們的視線覆蓋到,那就是更加廣袤的縣城,無論是行政區劃還是經濟發展,縣域發展一直都是重要的一環。

而廣大縣城的房價,實際上也在下跌。

01 “兩個跌停”不算多,縣城房價還有腰斬

我們對于城市有一二三四線城市之分,而實際上,縣城也有自己的“鄙視鏈”,尤其是在房價的表現上也尤為明顯。

▌站在頂端的是享受區位優勢最為明顯的地方,通常充當的就是大城市的衛星城或者說叫做“睡城”的縣城,甚至如果地理位置優越的話,都不必一定是在所在縣的城區。

這類縣城的代表就是河北省的三河市(縣級市本質上還是縣級),當然我們更多對于這個縣城的稱呼叫做“燕郊”,而燕郊僅是三河市的一個下轄鎮,并非三河市的政府駐地。但是我們知道,燕郊的房價一直就不是跟隨其上級的廊坊市甚至河北省,而是跟隨的是北京市。

而與此類似的還有與三河合稱為“北三縣”的香河縣和大廠縣;還有上海軌道交通11號線能直達的江蘇省昆山市;與上海青浦區和金山區相鄰的浙江省嘉善縣,房價都在與周邊的大城市隨行就市,恨不能直接向大城市看齊。

▌睡城之外,就是百強縣。經濟發達地區,購買力自然就不在話下。尤其是在江浙地區,百強縣占據了全國的半壁江山,而房價過萬的縣城更是比比皆是,房地產市場可以比肩一些三四線城市甚至二線城市。

那么最底端呢?雖然這么說可能不太友善,但是絕大部分的縣城都是屬于不太好分類的“其他縣城”,那么自然房價也都是處于一個相對低的位置。

在房地產火熱的時候,縣城的房價漲幅可以說是陣勢不輸地級城市,但是在降起價來,也是不遑多讓,一些縣城房價暴跌40%,這個程度,真的是堪比股市。

就在北京的睡城燕郊鎮,其房價可以說是領銜整個河北省,其九月份的房價1.81萬,同比下降20.35%,而近一個月的平均房價還在繼續下降,目前為1.79萬。

燕郊的兩個“跌停”真的不算多。

在江蘇句容,2017年1月新房均價在6000元/平方米左右,到12月已達到1萬元/平方米,僅一年時間就漲了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中,句容房價漲幅最大,最高已達到2.3萬元/平方米。

但是現在在句容,根據中國房價行情網的數據顯示,其均價在1.03萬,可以說與其最高峰相比,已經腰斬。

而在全國各地,很多縣城都是“漲不動了”,大城市出現的“房子打折出售”的情況,也開始在縣城里蔓延,除了燕郊、句容,還有安徽太和、肥西、肥東等地。

02 誰在買空縣城?

▌縣城的房價是怎樣煉成的?

實際上一些縣城的發展模式和上一輪的三四線城市的路徑是類似的。貓哥也多次強調過棚改對于三四線城市房價的影響作用。

當然縣城與城市還是有點區別的,畢竟相對于城市主體,能像燕郊一樣走出自己獨立行情的縣城還在少數,大部分的縣城在單價和總價方面都要略低一些。

▌誰在買縣城的房子呢?

①隨著城鎮化的加快,農村人口進城置業成為了一種趨勢。那么除了進入“城市”,進入“城鎮”也成為一些人的選擇,手里的錢有限,那么在城鎮安家已經能比在農村的居住條件上升一個層次,這其中不少就屬于剛需群體。

②返鄉置業。一些進入大城市工作的人群,尤其是進入了一二線城市的人群,礙于所在城市的高房價,通常的選擇就是返鄉置業。

③純投資。熱點城市的限購區域一般集中于市區,而一些縣城通常不在限購的行列之內。在房價上漲的通道內,信貸政策方面相對寬松,持有大量的房子并不難。

漲漲漲、買買買,漲漲、買買,漲、買,跌、咦?

03 漲得有多好,跌得就能有多狠

實際上,縣城的房價其實比城市要脆弱的多。

同樣是得益于棚改的政策紅利和房地產市場的火熱效應,但是一旦發生風險,縣城一定是比城市更加危險,彼時必然要承受的就是被“房價下跌”支配的恐懼。

棚改紅利逐漸消失,2020年的時間節點實際上已經沒有那么遠了,如今在還沒有完全消失的情況下,已經開始提示風險的時候,一線、準一線以及強二線的房地產市場都在跌的情況下,三四線的房地產市場已經開始顯現出來的降溫,已經開始帶動縣城的降溫。

那么房地產的受歡迎程度上,縣城肯定要比其上級城市更早被拋棄。

而在另一方面,拋盤也不一定會帶來預想的效果。

縣、縣級市,其實很大程度上的區別在于人口和經濟情況的區別,縣以農業人口為主,而縣級市則以非農業人口為主,而縣升級為市,則還要考核經濟總量。

而事實上,隨著人口增速的減緩,而人口負增長和老齡化最嚴重的地區并非大城市,反而是廣大縣城。那么在拋售的時候,誰來接盤呢?人口的總量和增量的減少,意味著剛需并沒有那么強,而炒房的風險你自己意識到了,那么別人恐怕也不傻。

如果風險要出來,那么首先感受到的恐怕就是縣城。對于“睡城”而言,有大城市這些每日遷徙的候鳥族托底,對于百強縣而言,還有經濟基礎來托底,那么對于那些廣大的“其他縣城”而言呢?

當初漲的有多好,那么跌得就能有多恨,漲上天去也會被打回原形。現在已經不是那個一頭熱就能夠扎進去的市場了。

04 中小地產商的死法

當然,經濟日報說,房地產進入“寒冬”的說法站不住腳。

但,如人飲水,冷暖自知。大佬萬科在喊“活下去”,大房企們雖然沒有附和,但是也在收縮。但是對于大部分的縣城而言,這些大房企實際上是與他們無緣的,反而是地方中小開發商才是縣城里的“地頭蛇”。

旭輝集團總裁林峰在參加媒體活動時發表了演講,提出了房企“死掉”的十種方法。大房企肯定是不會就那么死掉的,這話更像是說給中小房企聽的,當然也是在給眾多的投資者提醒。

貓哥總結了一下,這十種死法倒是很符合一部分地方房企的氣質。

①急功近利,急速擴張,但是各種軟硬件支撐卻沒跟上;

②短資長投,錯位發展,一直是各種行業的大忌;

③加杠桿、加杠桿,最后千斤壓頂;

④劍走偏鋒,遇到了強監管;

⑤質量是生命,但是沒做到;

⑥嘴大肚子小,規模過大只有崩壞;

⑦錯誤的時間拿了錯誤的地,那么賠就一個字;

⑧一夜暴富的美夢做太多;

⑨不上進、沒創新,最后壽終正寢;

⑩金盆洗手,拜拜房地產。

對于這些中小地產商而言,死法各有不同,但是死在什么時候卻有點類似,就像現實一樣,熱死的少,但是凍死的多,而奉獻大約就是在熱的時候積累下來的。

我們常說,開發商們都是“人精”,漲價厲害著呢。但是就是這樣的“人精”也并不能一直漲價,甚至這樣的“人精”也會“死掉”。

那么對于我們這些個人投資者而言,我們又能比這些“人精”精明多少呢?

標簽: 房地產開發商

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