在房地产火热的时候，县城的房价涨幅可以说是阵势?#30343;?#22320;级城市，但是在降起价来，也是不遑多让，一些县城房价暴跌40%，这个程度，真的是堪比股市。

就在北京的睡城燕郊镇，其房价可以说是领衔整个河北省，其九月份的房价1.81万，同比下降20.35%，而近一个月的平均房价还在继续下降，目前为1.79万。

燕郊的两个“跌停”真的不算多。

在江苏句容，2017年1月新房均价在6000元/平方米左右，到12月已达到1万元/平方米，仅一年时间就涨了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中，句容房价涨幅最大，最高已达到2.3万元/平方米。

但是现在在句容，根据中国房价行情网的数据显示，其均价在1.03万，可以说与其最高峰相比，已经腰斩。

而在全国各地，很多县城都是“涨不动了”，大城市出现的“房子打折出售”的情况，也开始在县城里蔓延，除?#25628;?#37066;、句容，还有安徽太和、肥西、肥东等地。

02 谁在买空县城？

▌县城的房价是怎样炼成的？

?#23548;?#19978;一些县城的发展模式和上一轮的三?#21335;?#22478;市的路径是类似的。猫哥也多次强调过棚改对于三?#21335;?#22478;市房价的影响作用。

?#27604;?#21439;城与城市还是有点区别的，毕竟相对于城市主体，能像燕郊一样走出自己独立行情的县城还在少数，大部分的县城在单价和总价方面都要略低一些。

▌谁在买县城的房子呢？

①随着城镇化的加快，农村人口进城置业成为了一种趋势。那么除了进入“城市”，进入“城镇”也成为一些人的选择，手里的钱有限，那么在城镇安家已经能比在农村的居住条件上升一个层次，这其中不少就属于刚需群体。

②返乡置业。一些进入大城市工作的人?#28023;?#23588;其是进入了一二线城市的人?#28023;?#30861;于所在城市的高房价，通常的选择就是返乡置业。

③纯投资。热点城市的限购区域一般集中于市区，而一些县城通常不在限购的行列之内。在房价上涨的通道内，信贷政策方面相对宽松，持有大量的房子并不?#36873;?/p>

涨涨涨、买买买，涨涨、买买，涨、买，跌、咦？

03 涨得有多好，跌得就能有多狠

?#23548;?#19978;，县城的房价其实比城市要脆弱的多。

同样是得益于棚改的政策红利和房地产市场的火热效应，但是一旦发生风险，县城一定是比城市更加危险，彼时必然要承受的就是被“房价下跌”支配的恐惧。

棚改红利逐渐消失，2020年的时间节点?#23548;?#19978;已经没有那么远了，如今在还没有完全消失的情况下，已经开始提示风险的时候，一线、准一线以及强二线的房地产市场都在跌的情况下，三?#21335;?#30340;房地产市场已经开始显现出来的降温，已经开始带动县城的降温。

那么房地产的受欢迎程度上，县城肯定要比其上级城市更早被抛弃。

而在另一方面，?#30528;?#20063;不一定会带来预想的效果。

县、县级市，其?#23707;?#22823;程度上的区别在于人口和经?#20204;?#20917;的区别，县以农业人口为主，而县级市则以非农业人口为主，而县升级为市，则还要?#24049;?#32463;?#31859;?#37327;。

而事实上，随着人口增速的减?#28023;?#32780;人口负增长和老龄化最?#29616;?#30340;地区并非大城市，反而是广大县城。那么在?#36164;?#30340;时候，谁来接盘呢？人口的总量和增量的减少，意味着刚需并没有那么强，而炒房的风险你自己意识到了，那么别人恐怕也不傻。

如果风?#25214;?#20986;来，那么首先感受到的恐怕就是县城。对于“睡城”而言，有大城市这些每?#28072;?#24473;的候鸟族托底，对于百强县而言，还有经济基础来托底，那么对于那些广大的“其他县城”而言呢？

当初涨的有多好，那么跌得就能有多恨，涨上天去也会被打回原形。现在已经?#30343;?#37027;个一头热就能够扎进去的市场了。

04 ?#34892;?#22320;产商的死法

?#27604;唬?#32463;济日报说，房地产进入“寒冬”的说法站不住脚。

但，如人饮水，冷暖自知。大佬万科在喊“活下去”，大房企们虽然没有附和，但是也在收缩。但是对于大部分的县城而言，这些大房企?#23548;?#19978;是与他们无缘的，反而是地方?#34892;?#24320;发商才是县城里的“地头蛇”。

旭辉集团总裁?#22336;?#22312;参加媒体活动时发表?#25628;?#35762;，提出了房企“死掉”的十种方法。大房企肯定是不会就那么死掉的，这话更像是说给?#34892;?#25151;企听的，?#27604;?#20063;是在给众多的投资者提?#36873;?/strong>

猫哥总结了一下，这十种死法倒是很符合一部分地方房企的气?#30465;?/strong>

①急功近利，?#24444;?#25193;张，但是各种软?#24067;?#25903;撑却没跟上；

②短资长投，错位发展，一直是各种行业的大忌；

③加杠杆、加杠杆，最后千斤压顶；

④剑走偏锋，遇到了强监管；

⑤质量是生命，但是没做到；

⑥嘴大肚?#26377;。?#35268;模过大只有崩坏；

⑦错误的时间拿了错误的地，那么赔就一个?#37073;?/p>

⑧一夜暴富的美梦做太多；

⑨不上进、没创新，最后寿终正寝；

⑩金盆洗?#37073;?#25308;拜房地产。

对于这些?#34892;?#22320;产商而言，死法各有不同，但是死在什么时候却有点类似，就像现实一样，热死的少，但是冻死的多，而奉献大约就是在热的时候积累下来的。

我们常说，开发商们都是“人精”，涨价厉害着呢。但是就是这样的“人精”也并不能一直涨价，甚至这样的“人精”也会“死掉”。

那么对于我们这些个人投资者而言，我们又能?#26085;?#20123;“人精”精明多少呢？

标签： 房地产开发商

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