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一個明確信號傳來,這些城市的房價懸了!

和訊網   2018-11-07 09:51

[摘要] 從7月末中央政治局會議以來,市場時刻都在釋放樓市變冷的信號。   如以穩著稱的萬科高喊活下去,如華夏幸福賣掉主戰場的部分項目以求存,再如以降負債為今年首要任務的恒大,突然以13.75%高息舉債15億美元著手過冬......

從7月末中央政治局會議以來,市場時刻都在釋放樓市變冷的信號。

  如以穩著稱的萬科高喊活下去,如華夏幸福賣掉主戰場的部分項目以求存,再如以降負債為今年首要任務的恒大,突然以13.75%高息舉債15億美元著手過冬......

  除此之外,全國各地都有降價的項目被曝光。就連房價一直堅不可摧的深圳(樓盤),也進入了降價走量模式。

  走在大街小巷,往日遍地中介發傳單的景象不復存在。

  但許多人對房價未來的走向,仍然迷惘,畢竟地價還在堅挺。然而,今天傳來的一組關于地價的數據告訴我們,樓市的冬天真的來了。

  據中國指數研究院最新數據顯示:

  10月300城共實現土地出讓金總額2361億元,環比下滑25%,同比下滑40%。

  其中一線城市量價較為平穩;二線城市量增價跌,樓面均價環比下跌32%,同比下跌37%;三線城市量價齊跌,樓面均價環比下跌2%,同比下跌15%。

長期關注本號的人知道,我一直在強調,要想解決當前熱點城市高房價難題以及全國多數城市持續上漲的局面,必須從土地市場著手。

長期關注本號的人知道,我一直在強調,要想解決當前熱點城市高房價難題以及全國多數城市持續上漲的局面,必須從土地市場著手。

  在一線與強二線城市中,土地成本占房價比例高達百分之七八十,二線城市也高達60%,土地貴才是房價高的根源。只有加大廉價土地供應,才能解決高房價,限價限售限購不頂用。

  但近兩年下來,各種方法都用盡了,就是不降土地價格,土地非但沒有變便宜,反而越來越貴,只是漲價速度慢下來了,不像過去一樣動不動來個超高溢價率,地王遍地。

  如今,二三線城市的地價終于開始松動了!面粉價格下降,面包價格即使不降,也應該不會漲了。

  在政策上,新華社和住建部最近都在發聲,強調樓市調控絕不放松。

  在成交量上,熱點城市的成交量在剛剛過去的傳統金九銀十旺季中,創下新低。據易居研究院數據顯示,10月,北京(樓盤)、深圳、蘇州(樓盤)、無錫(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、廈門(樓盤)、成都、青島(樓盤)、金華(樓盤)等10個城市二手房成交量為3.9萬套,環比下降25%,同比下降9%。在剔除春節假期二手房成交量異動月份的情況下,成交量創48個月新低。

  政策仍壓制著需求,土地價格又開始有了松動跡象,以此判斷,未來一段時間內,二三線城市房價將進入調整狀態。

  歷經兩年調控,在源源不斷的政策加碼下,中國樓市終于算是被控制住了。接下來是熱點城市進入微幅調整的時間,而且就各方表態和動作來看,這個調整期還不會太短。

  未來一段時間,也是剛需客上車的絕佳時機,這是本號多次強調的觀點。有許多人寄希望于房價大跌,跌到自己的心理價位再上車。這幾乎是不可能的事情。

  從政策到客觀條件,熱點城市的房價都沒有大跌的理由。

  政策上,政府早早就在全國范圍內推出了2~5年不等的限售政策,防范降價引起大范圍拋售。此外,上到中央下到地方政府一再強調房價穩定,住建部還建立了問責機制,防范房價大幅波動,大漲要問責,大跌同樣也要問責。

  除了政策不允許大跌外,客觀條件也決定了中國樓市幾乎不可能發生大跌:

  1、樓市仍是中國經濟的中流砥柱,雖然政府有意自我調整,但這個過程需要循序漸進。房價大跌會引起整個金融體系崩潰,是政府最不想看到的結果。這是最關鍵的。

  2、正出現的熱點城市房價結構性調整,是政策強壓的結過。強壓之下,只能暫時遏制住需求,需求被壓制并不表明它就不存在。

  3、目前的土地財政制度和城市化進程,決定了中國中心城市易漲難跌的局面,也決定了中心城市房價,即使有調整,遲早會漲回來。

  所以,如果將調整放到長線中來看,幾乎是可以忽略的。短期房價調整是長線上漲中的插曲,也是剛需客購房的契機。

  土地財政和不斷增加的人口,決定了內地一二線熱點城市長線上漲的趨勢不會改變。

一個明確信號傳來,這些城市的房價懸了!

  數據來源:各城市統計局;制圖:財經觀潮

  至于三四線城市,要特別慎重,因為在城市化進程下,中國的人口從農村轉移到城市,從三四線城市轉移到一二線城市,多數三四線城市人口在流失。

  在房價調整之后,長線仍值得看好的三四線城市只有三類:

  1、距離中心城市較近的三四線城市,如廊坊、南通(樓盤)、嘉興(樓盤)、惠州(樓盤)、東莞(樓盤)、中山(樓盤)、揚州(樓盤)等;

  2、遠離核心城市,但自身人口與經濟基本面表現不錯,如徐州(樓盤)、鹽城(樓盤)、淮安(樓盤)、泉州(樓盤)、莆田(樓盤)、寧德、煙臺(樓盤)、唐山(樓盤)、臺州(樓盤)、金華等。

  3、在政府規劃中占有一定分量的城市,如洛陽(樓盤)、湛江(樓盤)、珠海(樓盤)、汕頭(樓盤)、九江(樓盤)、贛州(樓盤)等。

標簽: 房價樓市

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